Грађанско право - Облигационо право

ИСПУЊЕЊЕ ОБАВЕЗЕ У ОДРЕЂЕНОМ РОКУ КАО БИТАН ЕЛЕМЕНАТ УГОВОРА

Објављено: 15.06.2026

Кад испуњење обавезе у одређеном року представља битан састојак уговора, па дужник не испуни обавезу у том року, уговор се раскида по самом закону.

Из образложења:

Према утврђењу првостепеног суда, парничне странке су се упознале преко мајке тужиоца која туженог познаје уназад 20 година јер су пословно сарађивали и иста је дужи низ година радила код туженог као агент продаје.

У јануару 2020. године тужилац се са туженим усмено договорио о куповини дуплекс стана у изградњи који је тужени требао да направи у Ветернику, површине око 45м2. Дана 30.01.2020. године закључили су уговор о купопродаји некретнине у изградњи, о чијим елементима су се раније договорили. Под тачком 3 уговорно је да се продавац обавезује да изгради непокретност по систему „кључ у руке“ и преда купцу у посед најкасније до 31.12.2020. године, те су уговорене даље обавезе уговорних страна ближе описане у образложењу побијане одлуке.

У моменту потписивања уговора тужени није започео изградњу уговореног стана, а до данашњег дана тужилац није ступио у посед истог, нити има сазнања да ли је тужени започео градњу.

На основу овако утврђеног чињеничног стања, првостепени суд изводи закључак да предметни уговор закључен између парничних странака представља предуговор о купопродаји непокретности у изградњи, који није закључен у складу са одредбом члана 4 Закона о промету непокретности у форми јавнобележнички солемнизоване исправе, те налази да је сходно члану 103. Закона о облигационим односима овај уговор ништав, обавезујући туженог да у смислу члана 104. истог закона исплати тужиоцу примљену купопродајну цену.

Међутим, овај суд налази да се овакво становиште првостпеног суда у погледу дејства предметног уговора не може прихватити. Уговор о купопродаји стана у изградњи, као што је и у конкретном случају, по својој садржини одговара уговору о грађењу из члана 630. Закона о облигационим односима, чијим је ставом 1 предвиђено да је уговор о грађењу уговор о делу којим се извођач обавезује да према одређеном пројекту сагради у уговореном року одређену грађевину на одређеном земљишту, или да на таквом земљишту, односно на већ постојећем објекту изврши какве друге грађевинске радове, а наручилац се обавезује да му за то исплати одређену цену. Према ставу 2 истог члана, уговор о грађењу мора бити закључен у писменој форми, међутим, исти не захтева оверу уговора, због чега се не може сматрати да је предметни уговор закључен противно принудним прописима, Надаље, одредбом члана 125. став 1 Закона о облигационим односима прописано је да, кад испуњење обавезе у одређеном року представља битан састојак уговора, па дужник не испуни обавезу у том року, уговор се раскида по самом закону. У ситуацији када је предметним уговором предвиђено да се тужени као продавац обавезује да изгради непокретност по систему „кључ у руке“ и преда тужиоцу као купцу у посед најкасније до 31.12.2020. године, истеком тог рока, без испуњења обавезе од стране туженог(како то произлази из, насупрот жалбеним наводима, правилно утврђеног чињеничног стања), овај уговор се сматра раскинутим по самом закону. Из изнетих разлога није било места утврђењу ништавости предметног уговора, у ком смислу је у том делу побијана пресуда преиначена и тужбени захтев одбијен, као у изреци.

Пресуда Апелационог суда у Новом Саду посл. бр. Гж-3180/25 од 18.03.2026. године којом је делимично преиначена пресуда Основног суда у Новом Саду посл. бр. П-3532/23 од 05.09.2025. године

Аутор сентенце: Радмила Стојановић, самостални саветник